Финансы · Инвестиции · Журнал школы Потехина
Новая эра ЗПИФ: залоговый механизм в привлечении финансирования проектов
Вера Коркина, партнёр группы «СПН Консалтинг», эксперт в области оценки активов и экспертизы инвестиционных проектов, — о том, как устроен залоговый механизм паёв ЗПИФ, какие риски он несёт и какие горизонты открывает
От первого лица
Вера Коркина, партнёр группы «СПН Консалтинг», эксперт в области оценки активов и экспертизы инвестиционных проектов. Материал для журнала Александра Потехина. Рубрика: финансовая грамотность, профориентация и социальная интеграция.
Меня часто спрашивают: почему закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы — вдруг стали так популярны? Ведь это не новый продукт. ЗПИФы появились ещё в 2009 году, потом был период активного роста, потом — пандемия. А сегодня мы наблюдаем новый взлёт.
От первого лица
Закрытые паевые инвестиционные фонды появились ещё в 2009 году. Потом был период активного роста, потом — пандемия, которая повлияла на финансовый рынок. А сегодня мы наблюдаем новый взлёт.
Я бы сказала так: в сфере ЗПИФов наступила новая эра. Через двадцать лет после принятия закона об инвестиционных фондах рынок наконец «распробовал» этот инструмент, наработал правоприменительную и бизнес-практику и понял, что перед ним — перспективное поле для настоящего бизнес-творчества.
Почему это важно именно сейчас
Статистика Банка России демонстрирует рост популярности ЗПИФ и по количеству зарегистрированных фондов, и по увеличению числа пайщиков, и по притоку денежных средств, доходности и росту стоимости имущества, входящего в фонды.
На мой взгляд, здесь сложились несколько факторов: объективные геополитические и макроэкономические условия — и повышение финансовой грамотности населения страны в целом. Люди стали лучше понимать, как устроены деньги, и это меняет их отношение к инвестициям.
Что даёт ЗПИФ разным людям
Универсальность этого инструмента привлекательна и для частных инвесторов с небольшим капиталом, и для институциональных инвесторов, и для состоятельных розничных инвесторов.
Для частных лиц
Непубличность собственников, упрощение передачи наследства и эффективное налоговое планирование.
Для бизнеса и банков
Колоссальные преимущества ЗПИФа как инфраструктуры для целей кредитования под залог ценных бумаг — паёв фондов.
Поскольку я привыкла мыслить банковскими категориями оптимизации и эффективности залоговой работы, качества и ликвидности залоговых портфелей, скажу прямо: залоговые сделки с паями ЗПИФ имеют минимальные риски, и практически все они являются управляемыми.
Как устроен залоговый механизм
Откровенно говоря, я не встречала банковского нормативного документа по залогу паёв ЗПИФ. Поэтому хотела бы дать своё видение механизма, который банки могут использовать для разработки нормативных документов.
В общем виде залоговый механизм паёв ЗПИФа — когда фонд уже сформирован или находится в стадии формирования — это комплекс залоговых операций с выделенными этапами подготовки актива к принятию его в качестве обеспечения возврата кредита. Один из способов снижения кредитного риска.
Предметом залога является ценная бумага — пай, то есть доля в имуществе фонда. Поэтому залоговая экспертиза должна быть направлена на оценку того, что находится внутри фонда, — на оценку имущества.
В комплекс залоговых операций включаются следующие этапы.
Анализ правоустанавливающих и правоподтверждающих документов залогодателя на пай фонда. Анализ сегмента рынка, к которому относится имущество, входящее в состав ЗПИФа. Оценка ликвидности имущества и его ценности с точки зрения объекта, приносящего доход в текущее и будущее время. Анализ наличия обременений на имущество.
Оценка рыночной стоимости имущества фонда на текущую дату и прогноз стоимости объектов ЗПИФа в результате создания улучшений этих объектов. Имущественный комплекс ЗПИФа на начальном этапе может отличаться от своего первоначального состава и стоимости от имущественного комплекса, в который будут инвестирован капитал: увеличение производственных мощностей, модернизация и другое.
Новые объекты в ЗПИФ могут либо улучшить, либо ухудшить структуру ЗПИФа как имущественного комплекса. Так, в залог передаётся объект «А», а при дополнительном инвестировании в него появляется объект «Б».
Приведу данные статистики Банка России: по состоянию на 30.04.2024 прирост стоимости имущества ЗПИФов для квалифицированных инвесторов составил 86 507 млн рублей, а уже на 31.05.2024 — 464 646 млн рублей. Увеличение абсолютных показателей изменения стоимости имущества более чем в пять раз. О чём это говорит? О том, что в имущественных комплексах ЗПИФов нет факторов, снижающих стоимость активов.
Классификация залоговых рисков и разработка мер по их минимизации. Далее — согласование с управляющей компанией вопросов по подготовке соответствующих документов по залогу паёв и регистрационных действий по залоговой сделке, подготовка заключений службами банка, получение решения кредитного комитета, подготовка договоров, принятие предметов залога в качестве обеспечения, актуализация рыночной стоимости имущества, мониторинг на месте ведения бизнеса, оценка имущества, процедура обращения взыскания на залоговые активы либо снятие залогового обременения.
Кто участвует в сделке
В схеме кредитования или инвестирования под залог паёв ЗПИФа, кроме банка или инвестора, заёмщика и залогодателя, поручителей, участвуют:
Сам ЗПИФ как «материнская компания»
Застройщик в форме SPV (если девелоперский проект)
Управляющая компания доверительного управления ЗПИФ
Специализированный регистратор
Специализированный депозитарий
Независимый аудитор
Независимый оценщик
Инвестиционный комитетОбщее собрание пайщиковУ каждого участника процесса свой функционал и ответственность. Такой состав участников в рамках правового поля позволяет минимизировать все риски кредитора или инвестора. В каждом конкретном ЗПИФе структурируется индивидуальная модель сделки.
О рисках — честно
Оценка залоговых рисков в процессе принятия ценных бумаг — паёв ЗПИФа — самый важный этап в залоговом механизме. Без специальных знаний и наличия экспертизы качественно к риск-менеджменту не подойти.
Очевидные залоговые риски
- риски неправильной или некорректной оценки имущества фонда;
- риск снижения стоимости имущества;
- риск утраты или повреждения имущества;
- риск снижения ликвидности имущества;
- риски разукомплектованности имущественного комплекса — сети, коммуникации, конструктив зданий, оборудование, подъездные пути и другие важные элементы, функционально обеспечивающие эксплуатацию объектов, но принадлежащие разным собственникам;
- риски юридических проблем в оформлении залога;
- риск «непоявления залога в форме материального объекта» — для объектов недвижимости, в поставке оборудования в рамках имущественных прав и другое;
- риск недофинансирования проекта;
- риски невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками;
- риски увеличения стоимости проекта;
- риски увеличения сроков строительства;
- риски ущерба от производственных работ;
- конструкционные риски;
- риски сложности контроля за залоговым имуществом.
Все эти риски управляемы. На входе в проект ЗПИФа надо запланировать заинтересованным сторонам ряд мероприятий по их минимизации.
Что это значит для разных сторон
На мой профессиональный взгляд, тема ЗПИФов ещё не раскрыла весь свой потенциал, и мы увидим в ближайшие годы развитие этого направления.
Для банков
Повод для разработки актуальных банковских регламентов по оценке стоимости паёв ЗПИФ для целей залога и актуализации залоговой стоимости, мониторинга и дефолтных стратегий. Это позволит банкам в конечном счёте расширить продуктовую кредитную линейку для своих клиентов.
Для сообщества оценщиков
Актуальный повод для разработки нового Федерального стандарта оценки. Справедливости ради отмечу: независимый институт оценщиков — лучшие оценочные московские, питерские, сибирские и уральские школы — в конце 90-х — начале 2000-х стали пионерами в становлении залоговой работы в российской банковской системе.
Для бизнеса
Однозначный доступ к длинным заёмным деньгам, то есть дополнительный инструмент для привлечения долгосрочного финансирования в свои проекты под залог ликвидных активов с минимальными рисками. Это применимо к девелоперским проектам, реальному сектору экономики — для расширения производства, технического перевооружения, модернизации, масштабирования и диверсификации бизнеса.
Для частных инвесторов
Альтернативный инструмент сохранения, преумножения и наследования капитала, по сути, инфраструктура для защиты и владения активами.
Новые горизонты
Механизм закрытых фондов активно применяется в строительных и девелоперских проектах как альтернатива проектному финансированию.
Помимо традиционных ЗПИФов — недвижимости, рентных, денежного рынка, акций, комбинированных, прямых и смешанных инвестиций, фондов рыночных финансовых инструментов и других — появляется практика ЗПИФов товарных рынков. Один из таких примеров — направление классической торгово-поставочной деятельности. Например, преобразованный в оболочку ЗПИФа бизнес торгово-поставочной деятельности, участие в котором удостоверяется инвестиционной именной бездокументарной ценной бумагой — паем ЗПИФа, может приобретать новые возможности.
Сегодня финансовый рынок подготовлен для внедрения новых продуктов, банки наработали качественную практику кредитования под залог активов, а бизнес готов развиваться, осваивать новые рынки, масштабироваться и принимать на себя вызовы. Сформирован большой объём частного капитала. Законодательство Российской Федерации позволяет всё это объединить, запустить новую волну кредитования и инвестирования в ЗПИФы и тем самым способствовать росту национальной экономической безопасности страны.
Вместо послесловия
Мне близка мысль Александра Потехина о том, что любить так же естественно, как дышать. Добавлю от себя: так же естественно — понимать, как устроены деньги. ЗПИФ — это не только финансовый инструмент. Это ещё и профессия, и социальный лифт, и возможность для человека быть самостоятельным.
Пай — это доля. Но доля в чём-то большем. Задача профориентации — помочь найти свою долю в экономике. Задача социальной интеграции — помочь ею распорядиться. И финансовый механизм, о котором мы говорили, — один из инструментов, который делает этот путь возможным.
Пай — это доля. Но доля в чём-то большем.
